0745.095.893

Cabinet Avocatura Lex Plus

Avocat Bucuresti

Articole

Contract vanzare cumparare

Contractul de vanzare cumparare in Noul Cod Civil

Noul Cod Civil redefineste conceptul contractului de vanzare-cumparare, optand pentru un titlu simplificat, respectiv “contract de vanzare”.

Vanzarea este contractul prin care vanzatorul transmite sau, dupa caz, se oblige sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se oblige sa il plateasca.

 Obiectul contractului de vanzare: in afara dreptului de proprietate pot constitui obiect al contractului de vanzare si alte drepturi, precum si dezmembramintele dreptului de proprietate.

Caractere juridice

·         este un contract bilateral (sinalagmatic), intrucat prin incheierea sad a nastere la obligatii reciproce intre parti;

·         este un contract cu titlu oneros, deoarece fiecare parte contractanta urmareste un avantaj patrimonial;

·         este un contract comutativ, ceea ce inseamna ca existenta si intinderea obligatiilor reciproce este cunoscuta de parti din momentul incheierii contractului;

·         este un contract, in principiu, consensual putand fi incheiat prin simplul acord de vointa al partilor;

·         vanzarea este un contract translativ de proprietate.

Conditii de validitate ale contractului de vanzare cumparare

Pentru a fi perfect valabil incheiat, contractul de vanzare cumparare trebuie sa cuprinda urmatoarele elemente:

·         consimtamant valabil si neviciat

·         capacitatea

·         obiectul

·         cauza licita

·         in contractele solemne, o anumita forma a actului, de regula, forma autentica.

Promisiunea unilaterala de vanzare sau cumparare

Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, este un contract care consta in promisiunea proprietarului bunului de a-l vinde unui eventual cumparator, acesta din urma rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior, inauntrul unui termen, consimtamantul de a-l cumpara.

Promisiunea  de vanzare acceptata cu aceasta rezerva constituie un contract, dar nu constituie o vanzare, fiind distincta de ea si nu poate produce efectele unei vanzari.

Promisiune de vanzare este un antecontract care da nastere la un drept de creanta, una din parti fiind obligata (obligatia de a face) fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putand opta in sensul de a-l cumpara sau nu.

Daca benficiarul va opta in sensul cumpararii bunului dar promitentul, prin incalcarea obligatiei asumate va refuza vanzarea, contractul proiectat nu se va mai incheia, beneficiarul avand dreptul la daune-interese potrivit regulilor obligatiilor de a face.

Promisiunea de vanzare este un contract unilateral, care creeaza obligatii numai pentru una dintre parti – promitent.

Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare

·         este antecontractul in care ambele parti se obliga sa incheie in viitor, pe un pret stabilit, contractul de vanzare-cumparare,

·         pe langa clauzele esentiale si indispensabile referitoare la obiectul vanzarii – pretul si obligatia de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare, poate cuprinde si clauze accesorii – clauza de dezicere si clauza rezolutorie,

·         este un antecontract ca si promisiunea unilaterala, cu deosebirea ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului,

·         intrucat vanzatorul nu a vandut, iar cumparatorul nu a cumparat, ci ambii s-au obligat numai sa incheie contractul, desi s-au inteles asupra pretului si asupra lucrului, vanzarea-cumpararea nu poate fi considerata incheiata, dar obligatia de a incheia contractul in viitor este valabila.

Pactul de preferinta

·         este antecontractul prin care proprietarul bunului se obliga ca, in cazul in care il va vinde, sa acorde la pret egal, preferinta celeilalte parti – beneficiarul pactului,

·         este o varietate a promisiunii de vanzare, care este afectata de o conditie potestativa simpla,

·         nu transmite dreptul de proprietate si nu confera partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau in anularea vanzarii facute cu nesocotirea acestei promisiuni, afara de cazul in care se dovedeste ca vanzarea s-a facut in frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la frauda din partea tertului achizitor,

·         in cazul neexecutarii obligatiei de a incheia contractul, beneficiarul pactului va avea actiune in daune-interese impotriva promitentului,

·         daca nu s-a prevazut altfel in conventia dintre parti, obligatia promitentului se poate transmite numai prin mostenire, in timp ce dreptul beneficiarului se poate transmite si prin cesiune de creanta sau prin mostenire.

 

Dreptul de preemptiune

In conditiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preemptiune, numit preemptor, poate sa cumpere cu prioritate un bun.

Dreptul de preemptiune se exercita, in cazul vanzarii de bunuri mobile, in termen de cel mult 10 zile, iar in cazul vanzarii de bunuri imobile, in termen de cel mult 30 de zile. Dreptul conventional de preemptiune in legatura cu un imobil se noteaza in cartea funciara.

Obligativitatea respectarii dreptului de preemptiune la vanzarea unor terenuri se aplica terenurilor forestiere si are ca beneficiar pe coproprietari sau pe vecini.

Noul Cod Civil reintroduce institutia vanzarii cu optiune de rascumparare.

Aceasta vanzare este afectata de conditia rezolutorie prin care vanzatorul isi rezerva dreptul de a rascumpara bunul sau dreptul transmis cumparatorului.

Optiunea de rascumparare nu poate fi stipulata pentru un termen mai mare de 5 ani, daca s-a stipulat un termen mai mare, acesta reducandu-se de drept la 5 ani. Vanzatorul care isi exercita optiunea de rascumparare este tinut de locatiunile incheiate de cumparator inaintea exercitarii optiunii daca au fost supuse formalitatilor de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitarii.

Modalitati de vanzare

·         vanzare cu plata in rate (art. 1755-1757 NCC), in acest caz, transferul dreptului de proprietate opereaza de la data achitarii ultimei rate din pret

·         vanzarea cu optiune de rascumparare (detaliata mai sus)

In cazul vanzarii bunului altuia, daca la data incheierii contractului de vanzare asupra unui bun individual determinat, acesta se afla in proprietatea unui tert, contractul este valabil, iar vanzatorul este obligat sa asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul sau catre cumparator.

Proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul dobandirii bunului de catre vanzator sau al ratificarii contractului de vanzare de catre proprietar, daca din lege sau din vointa partilor nu rezulta contrariul. In situatia in care vanzatorul nu asigura transmiterea dreptului de proprietate catre cumparator, acesta din urma poate solicita rezolutiunea contractului, restituirea pretului si, daca este cazul, daune-interese.

Vanzarea unui bun viitor

Regula instituita de Noul Cod civil este ca proprietatea este transferata in momentul realizarii bunului (cu exceptia constructiilor in privinta carora sunt aplicabile dispozitiile corespunzatoare din materie de carte funciara).

Vanzarea facuta pe un pret care nu a fost determinat in contract este valabila daca partile au convenit asupra unei modalitati prin care pretul poate fi determinat ulterior, dar nu mai tarziu de data platii si care nu necesita un nou acord de vointa al partilor.

Cheltuielile vanzarii: este introdusa in noul cod civil regula conform careia cheltuielile aferente operațiunilor de plata a pretului sunt in sarcina cumparatorului.

Pactul de optiune privind contractul de vanzare si promisiunea de vanzare: este instituita o inalienabilitate legala a bunului individual determinat care face obiectul unui pact de optiune privind contractul de vanzare pana la data exercitarii optiunii sau, dupa caz, aceea a expirarii termenului de optiune.

Este generalizata posibilitatea uneia dintre parti de a cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare, cand una dintre partile care au incheiat promisiunea de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis.

Inlaturarea evictiunii de catre cumparator se realizeaza prin plata catre tertul evingator a unei sume de bani sau prin predarea unui alt bun, vanzatorul fiind liberat de urmarile garantiei, in primul caz prin rambursarea catre cumparator a sumei platite cu dobanda legala calculata de la data platii, iar in al doilea caz prin plata valorii bunului predat, precum si, in ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente.

Garantia pentru viciile ascunse: este un viciu ascuns acel viciu care la data contractarii nu poate fii descoperit de catre un cumparator prudent si diligent fara a fi nevoie de un specialist.

Garantia este datorata numai daca:

·         viciul exista la data predarii bunului

·         viciul face bunul impropriu utilizarii la care este destinat sau ii micsoreaza intrebuintarea, intr-atat incat daca l-ar fi cunoscut cumparatorul nu ar fi achizitionat bunul sau ar fi oferit un pret mai mic.

Rezerva proprietatii este un alt element instituit de Noul cod civil care opereaza numai daca partile au prevazut o clauza in contractul de vanzare –cumparare incheiat. Potrivit acestei clauze chiar si dupa finalizarea actelor si predarea bunului, vanzatorul va pastra dreptul de proprietate asupra bunului pana la plata integrala a pretului.

Nota: Pentru a demara un demers juridic referitor la contracte de vanzare cumparare,  ne puteti contacta la: Cabinet  Avocatura Lexplus. Telefon (+ 4) 0745.095.893Formular online sau email